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2020年2月7日

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住宅ローン控除か繰上返済か

 

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住宅ローン控除か繰上返済か

家を買うという大きなイベントに付き物なのが『住宅ローン』ですが、細かいことはよくわからないというのが私の本音です。何故なら、住宅ローンを組んだことがないからです。でも、大まかな仕組みは理解しているつもりです。

これから住宅ローンを組もうと思っている人より、実際に住宅ローンを組んだことがある人の方が詳しいという現実は皮肉です。

 

繰上返済は住宅ローンを組んで早ければ早いほど効果があります。元金を返済するとその分の利息も消滅するからです。ただし、元利均等返済に限ります。

元金均等返済にはそもそも繰上返済をしてるくらいの利息圧縮効果がありますが、今どき元金均等返済を選択している人はかなり少ないと思います。(金融機関も元利均等返済の説明しかしていないのでは…)

元利均等返済.png  ☝ 不鮮明時は図をクリック

住宅ローン控除はローン返済期間が10年以上あることを条件に、10年間の税額控除がなされます。(期間限定で13年間に適用になる人も…)※制度がころころ変わるので最新の情報をチェックしてください。

中古住宅でも築年数など一定の条件を満たせば住宅ローン控除が適用されるようになりましたので、中古住宅+リノベーションなどの選択をされる人も多くなっています。(築年数20年以内・耐火建築物は25年以内・耐震基準をクリアしているetc.)

 

繰上返済には手数料がかかります。無計画に何度も繰上返済をするのは賢明ではありません。ただ、近年ではインターネットバンキングであれば手数料無料などの金融機関もありますので、この常識も崩れつつあります。

住宅ローン控除ローン残高に対して1%の税額控除なので、当初10年間は繰上返済をしてローン残高を減らしたくないという人がいます。一般住宅ならMAX4000万円×1%=40万円控除です。所得税で引ききれなかった分は住民税で引いてもらえるので有難い制度ですよね。(長期優良住宅はMAX50万円控除)なぜか借入残高というのを嫌うのでローン残高と書きます。

では、10年間の住宅ローン控除が終わる頃に繰上返済するのが一番良い!!となりそうですが、そこを掘り下げて考えてみたいと思います。10年って意外と長いですからね。

デザイナーズハウスのイラスト

借入残高や住宅ローンの金利によっては、早いうちに繰上返済した方が得の場合があります。4,000万円以上のローン残高があるなら繰上返済住宅ローン控除で得られる効果より、利息の圧縮が出来るなら繰上返済です。

他の控除する項目が多かったり、収入が低かったりして、住宅ローン控除がし切れていない家計や、住宅ローン金利が1%以上であれば繰上返済の方が効果が得られると考えます。(今の低金利の恩恵で金利0.6%くらいならしない方が良いですが、今後の金利の変化に注意してください。)

ただし、 繰上返済しても困らないだけの貯金がある時だけ です。繰上返済貧乏なんて言葉を聞いたことがあります。無理な繰上返済は日常生活のバランスを崩しかねません。投資もそうですが、繰上返済も無くても困らないお金でしましょう。

 

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