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住宅ローンが残っているのに家を手放す

欠陥住宅

住宅ローン控除か繰上返済か

 

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住宅ローン控除か繰上返済か

家を買うという大きなイベントに付き物なのが『住宅ローン』ですが、細かいことはよくわからないというのが私の本音です。何故なら、住宅ローンを組んだことがないからです。でも、大まかな仕組みは理解しているつもりです。

これから住宅ローンを組もうと思っている人より、実際に住宅ローンを組んだことがある人の方が詳しいという現実は皮肉です。

 

繰上返済は住宅ローンを組んで早ければ早いほど効果があります。元金を返済するとその分の利息も消滅するからです。ただし、元利均等返済に限ります。

元金均等返済にはそもそも繰上返済をしてるくらいの利息圧縮効果がありますが、今どき元金均等返済を選択している人はかなり少ないと思います。(金融機関も元利均等返済の説明しかしていないのでは…)

元利均等返済.png  ☝ 不鮮明時は図をクリック

住宅ローン控除はローン返済期間が10年以上あることを条件に、10年間の税額控除がなされます。(期間限定で13年間に適用になる人も…)※制度がころころ変わるので最新の情報をチェックしてください。

中古住宅でも築年数など一定の条件を満たせば住宅ローン控除が適用されるようになりましたので、中古住宅+リノベーションなどの選択をされる人も多くなっています。(築年数20年以内・耐火建築物は25年以内・耐震基準をクリアしているetc.)

 

繰上返済には手数料がかかります。無計画に何度も繰上返済をするのは賢明ではありません。ただ、近年ではインターネットバンキングであれば手数料無料などの金融機関もありますので、この常識も崩れつつあります。

住宅ローン控除ローン残高に対して1%の税額控除なので、当初10年間は繰上返済をしてローン残高を減らしたくないという人がいます。一般住宅ならMAX4000万円×1%=40万円控除です。所得税で引ききれなかった分は住民税で引いてもらえるので有難い制度ですよね。(長期優良住宅はMAX50万円控除)なぜか借入残高というのを嫌うのでローン残高と書きます。

では、10年間の住宅ローン控除が終わる頃に繰上返済するのが一番良い!!となりそうですが、そこを掘り下げて考えてみたいと思います。10年って意外と長いですからね。

デザイナーズハウスのイラスト

借入残高や住宅ローンの金利によっては、早いうちに繰上返済した方が得の場合があります。4,000万円以上のローン残高があるなら繰上返済住宅ローン控除で得られる効果より、利息の圧縮が出来るなら繰上返済です。

他の控除する項目が多かったり、収入が低かったりして、住宅ローン控除がし切れていない家計や、住宅ローン金利が1%以上であれば繰上返済の方が効果が得られると考えます。(今の低金利の恩恵で金利0.6%くらいならしない方が良いですが、今後の金利の変化に注意してください。)

ただし、 繰上返済しても困らないだけの貯金がある時だけ です。繰上返済貧乏なんて言葉を聞いたことがあります。無理な繰上返済は日常生活のバランスを崩しかねません。投資もそうですが、繰上返済も無くても困らないお金でしましょう。

 

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貯金ができない①

貯金ができないと悩んでいる人はたくさんいます。この『貯金ができない』にはとても振り幅があるなぁと常々思います。

①貯金がしたくてもできない。

②貯金をする能力がない。

③目標より貯金ができない。

④貯金をする意味がわからない。

この4つはそれぞれ意味が違うのに、言葉にするのは『貯金ができない』なのです。

 

貯金を学生時代の【勉強】と置き換えるととてもわかりやすいです。

①勉強がしたくてもできない。

②勉強をする能力がない。

③目標より勉強ができない。

④勉強をする意味がわからない。

通帳を見て青ざめる人のイラスト(女性)   テストのイラスト「0点の答案」テストを見て落ち込む生徒のイラスト(女子学生)

テスト前にみんな口々に「勉強してない」「勉強できなかった」と言ったとしても、結果テストの点数が同じではありません。

①②④の人からしたら③の人が言った「勉強してない」なんて、嘘だ!!とか裏切者!!などと思うでしょう。でも嘘をついた訳ではありません。言葉足らずなだけだったか、もしくはそもそも『できない』の次元が違っただけなのです。

①の人は家の手伝いや部活で忙しかったのかも知れません。失恋して精神的に落ち込み、勉強に集中できなかったのかも知れません。しかし、できなかった原因を除けば次はできる可能性があります。

②の人は自分一人では困難でも、誰かが教えてくれたら次はできる可能性があります。

では、④の人は??…勉強をした方が良い、するべきだと教えられていても、そこに意味を見出せないので一番『できる』から遠く感じます。ただ、何かのきっかけで意味を見出せたら次はできる可能性があります。また、興味を持った時にはできたりするのがこのタイプです。限定的で不安定ですが…。

 

自分がどの『貯金ができない』タイプなのかは意外とわかりづらいものです。またタイプが混在している場合もあるので厄介です。

しかし③目標より貯金ができないのタイプの人は自覚しています。その上で「貯金ができない」と言います。その言葉を聞いて、「みんな貯金してないから大丈夫」と思っていたら、蓋を開けたらビックリ!自分だけ貯金が無かったとなるかも知れません。

あなたが少しでも①②④タイプだと思うなら、タイプに合わせた方法で貯金にチャレンジして頂きたいです。

 

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住宅ローンが残っているのに家を手放す

今まで家計がマイナスになって苦しんでいる人に向けてのブログをいくつか書いてきました。リボ払いや車のローンで苦しんでいる人です。

そんなマイナス家計の人の悩みの中でも一番深刻なのが住宅ローンです。

 

未曾有の金融緩和政策が続き、住宅ローンの金利は低いままで、「よし!家を買おう」と検討された人、実際に購入した人は少なくないでしょう。長く低金利が続いていますが、いつ終わりが来るかはわかりません。買い時と考えるのは自然なことです。

ただ、そろそろ家を買おうか…なんて話が出た時のベストな家が、ずっとベストな家になり得るとは限りません。

家は住む人がいてこそ価値があるものです。家族は変化します。一人暮らしで悠々一城の主という人にも変化は訪れます。

また、土地価格は変動します。建物は必ず劣化します。そこそこ満足していても、完璧に気に入った家を手に入れるのは難しく、住んでからも「ここがああだったら良かった…」と思うものです。

 

買う時のポイントは『売れる家・貸せる家』かどうかです。もし、何らかの変化でその家を手放す時に、なかなか売れない・貸せない家では確実に【損】をします。

「賃貸は住宅ローンと変わらない金額の家賃を払って、結局は自分の物にならない」という意見に賛同しますが、家は手放し住宅ローンだけが残ったという不幸に比べたら賃貸はずっと魅力的です。

では、家なんて買わない方が良いのでしょうか?

本当に持家が必要になるのは老後です。年を取ると家を借りることが困難になります。一人暮らしであれば尚更です。ですので、家は購入することをおススメします。

ドールハウスのイラスト

マンション・アパートで大切なのは立地です。一軒家もほぼ同じで土地です。新築の家でも一度住んでしまえば『中古』…他人から見ればもうその建物の魅力は半減してしまいます。

そこを考えずに自分が住むイメージのみで良いと考えて購入するのは危険かも知れません。マイホームという魔力にかかってしまっています。

また、最後は住宅ローンを払えるかどうかが決め手だったりします。それはとても懸命な考えですが、住み続けるということが前提になっています。数年後に転勤になったら?離婚したら?ということまで考えて『払えるか』考えたでしょうか…。

もし世帯主が亡くなっても、住宅ローンが無くなり住み続けられる保険はあります。火災保険や地震保険に入っていれば災害に遭っても多かれ少なかれカバーすることが可能でしょう。しかし、転勤保険、離婚保険、ご近所トラブル保険はありません。

結論から言うと、一生に一度の家という考え方を捨ててください。そして、手放した時に住宅ローンが残るような家の買い方をしないでください。

住宅ローン部分は土地代相当で、建物代と同額のお金は現金で払うという買い方が出来れば理想ですが、簡単ではないでしょう。だからと言って「金利が低いから頭金なしで家が買えますよ」なんて甘い言葉に惑わされないでください。

 

もちろん建物自体に価値がないとは言いません。どこにでもある月並みな家では競争に負け、値段を下げられ悔しい思いをします。建物にこだわるのであれば、中古になっても魅力的であろう家を思い切って買うべきです。

それらを間違わなければ、売って買ってをしても住宅ローンだけが残るということはないと考えます。

中古で買って上手にリノベーションし、また売ってを繰返しても良いでしょう。ずっと賃貸で、後の住処は田舎の家を現金で買うでも良いでしょう。

変化が付きものの一生の中で、どのタイミングで家を手放しても困らないようにしたいものです。

 

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車がきっかけで借金地獄

『車はあくまでも快適に暮らす道具~車に乗らないといけないワケではないぜ Yeah~ だけど好きなんだいいだろ こんなにも愛しているよ And I Love Car…』(From:♪And I Love Car 民生 奥田)

と奥田の民生氏もおっしゃっているように、車には大きく二つの魅力があります。

 

【人を乗せ荷物も乗せ、自分のタイミングで安全かつ速く移動できる】という実用性

【見るも楽し 持つも楽し 運転するも楽し 乗るも楽し】というエンターテイメント性

では、その二つの魅力をお金としてはどう按分(=比例して分ける)すれば良いでしょうか?

 

この按分を間違うと、タイトルにもあるように『車がきっかけで借金地獄』ということになりかねません。特に一人ではなく複数人での家計の場合に陥りやすくなります。

具体的には『交通費』『交際費』『娯楽費』と分けることができます。

 

一人暮らしだとどんぶり勘定になることが多く、総じて家計をマイナスにしない範囲で車を持つことを考えます。

複数人での家計ではなぜか『実用性』が善・『娯楽』が悪となりがちです。「実用性があれば家計からお金を出すのもやむなし、だが、趣味や娯楽であればお小遣い もしくは個人の貯金でお願いします!」

両極性を持った車は出来るだけ多く『実用性』を主張します。戦いの末『実用性』が勝利すれば家計のバランスを崩すこととなるのです。なぜなら車は高価だからです。少しの按分ミスで家計を簡単に圧迫します。

 

でも、好きなんですよね?車  好きな車に乗りたいんですよね?

乗れば良いじゃないですが! 車が家計を圧迫していても私は手放せとは言いません。

 

見捨てた訳ではありません。借金地獄にならないように按分を見直してくれればいいのです。ドライブは行きますか?誰かを車に乗せますか?車で旅行に行きますか? …1回でもあるならきちんと『交際費』『娯楽費』で計上してください。

通勤で車を使っているなら、全額とは言わなくてもガソリン代は出ているはずです。そう考えると、必要経費として計上できるのは税金・車検代・駐車場代+3,000円くらいです。ガソリン代専用の引落し口座を作り、毎月家計から3,000円を貰い、後はメインで車を運転する人が支払ってください。他の家族が使った時は使った分だけガソリンを入れてもらえばいいだけです。

あとは車の本体代金ですね。結局こちらは身の丈に合った金額かどうかで、それ以上は『交際費』『娯楽費』でしょう。

車のライン素材

では、身の丈に合った金額をご参考になさってください。 【年収÷10×5年】

ex) 年収500万円÷10×5年=250万円 (約42,000円/月)

ex) 年収250万円÷10×5年=125万円 (約21,000円/月)

ここから出た金額をメインで車を運転する人が支払えば、その好きな車を買っても良いのです。他の『交際費』『趣味』が多い人は予算オーバーになるかも知れません。そうなれば当然、何かを諦めなくてはいけません。何を諦めるかは自分で決められるのです。

 

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負債を複数抱えている

負債を複数抱えてしまい、何をどうしたらいいかわからない…『何から』手をつけてよいかわからない…

私のところにも少なくない数の相談が来ます。

 

借金をしたことがない人に相談するとすぐに『自己破産をすべきだ』と言われてしまったりしませんか?…実はこの言葉が一番傷付くのです。

赤字家計で任意整理や自己破産をするには誰かの助けが必要になると考えます。その誰かは家族や親御さんでしょうか。迷惑を掛けたくないから、ここまで借金が膨らんでしまっているのです。自分で何とかしなきゃと思っているんですね。ただ、残念なことにセンスがなくて悪化させてしまっている人がほとんどです。お金のセンス限定です。

何より失うのが怖いのが信用です。お金がない今、信用まで失ってどうやって生きていけばいいのか…という気持ちを誰にも分ってもらえず、かと言ってどうしたらいいかわからず頭を抱え、特に解決策もないまま、またお金を使い(現代社会でお金を使わずに生きることは難しい)…自分で自分を責めてどんどん追い込んでいきます。そして自信も失います。

 

大事なことを言います。任意整理や自己破産をすることは怖いですが一番です。それでも、信用を失いたくなくて『任意整理をしない』という選択をするなら相当の覚悟が必要です。多くの人が失敗します。もっと借金を増やして結局自己破産したりします。成功する人の多くは収入を増やせた人です。

 

『収入は増やせないが、任意整理はしたくない』人はどうしたらよいか。…方法はあります。正直、それは十人十色で、誰一人として同じではありません。

ただ、何人かご相談に乗らさせて頂いている内に、なんとなくのパターンが見えてきたので、是非参考にしてください。

①『過去の自分を責めているのに、また同じこと繰り返す』をやめる

 当然、過去の自分の借金で今苦しんでいますが、結局、責めているだけで行動そのものは何も変わっていなかったりしませんか? まずは、過去の自分を認め、向き合うことをするべきです。良いことも悪いことも含めて客観的にみることが大切です。

②いくら赤字なのか数字を出す。

 ①で向き合ったことによって、具体的な数字を出すことが出来ます。過去の自分とは別人物になったつもりで厳しめに数字を出しましょう。

③限度額がどれだけ残っているかを確認する。

 どのくらい猶予があるのか確認します。その猶予の金額が生命線になります。(←もちろんあなたが返さなけらばならないお金です。)

④限度額の残りを使って赤字を解消する。借りて返すをやめる。

 毎月借りて返してを繰り返していては、借金はいつまで経っても減りません。返した気になっているだけです。勇気が要りますが、③のお金を利用して赤字を解消します。そうすることで、その後は返済に集中できるようにします。ここでやり方や金額を間違えると命とりになります。プロに相談しましょう!!

⑤信用情報がどれだけ傷付いているか確認する。

 傷付いているレベルによって対応が変わってきます。信用情報を回復する対策を取ります。最終的には手数料の低い借入れに乗り換えていきます。(タイミングが重要)

⑥ショッピングリボをやめてキャッシングリボにする。(クレジットカードのリボ払いを利用している人)

 キャッシングリボの方が危険だと思い込んでいませんか? ショッピングリボを長年続けていると、焦げ付いて手数料が高くなっている場合があります。またショッピングリボは罪悪感も低いので、必要な時に現金を借り、借りている実感が沸くキャッシングリボを利用してください。また、最終的に過払い金請求をしようとした時に、キャッシングリボは対象ですがショッピングリボは対象外です。(条件あり)

 

流れとしては以上ですが、自分に合った方法を見つけていってください。ポイントとしては『ひどくストレスがかかること』はやらない方が良いです。

※こちらも併せてご覧ください。⇨ クレジットカード

 

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